Rund 15 bis 20 Prozent der neu vermieteten Logistikflächen in Deutschland gehen aktuell an chinesische E-Commerce-Unternehmen und deren Logistikdienstleister. Das berichtet die Deutsche Verkehrs-Zeitung unter Berufung auf Marktbeobachter. Für deutsche Online-Händler, die mit Shein, Temu oder AliExpress um dieselben Lagerhallen konkurrieren, hat das spürbare Folgen, bei Mieten, Verfügbarkeit und der eigenen Fulfillment-Planung.
Die Chinesen kommen dabei nicht als vage Marktgröße, sondern mit konkreten Plänen. Temu, der schnell wachsende Marktplatz der PDD Group, baut seine Lagerstruktur in Europa systematisch aus, um die bisherigen Direktlieferungen aus China durch lokale Fulfillment-Modelle abzulösen. Shein verfolgt mit seinem Halb- Managed-Modell dieselbe Richtung: Händler lagern Ware in regionalen Lagern, der Marktplatz übernimmt Abwicklung und Versand. Beide brauchen dafür Hallen, groß, verkehrsgünstig, kurzfristig verfügbar.
Warum treibt die chinesische Nachfrage die Lagermieten nach oben?
Die Antwort liegt in der Kombination aus knappem Angebot und aggressiver Nachfrage. In den klassischen Logistikregionen entlang der A2, A3 und A7 stehen deutlich weniger freie Hallen zur Verfügung als noch vor drei Jahren. Wer dort Fläche sucht, konkurriert zunehmend mit Bietergruppen chinesischer Plattformen und ihrer Logistikpartner, die bereit sind, über dem üblichen Mietniveau zu zahlen, weil jede Woche Lieferzeit-Vorteil für sie Umsatz bedeutet.
Für Shop-Betreiber, deren Mietverträge in den nächsten 24 Monaten auslaufen, ist das ein direkter Kostenpunkt. Flächen, die 2023 noch für 5 bis 6 Euro pro Quadratmeter vermietet wurden, liegen in Ballungsräumen inzwischen bei 8 Euro und darüber. Zugleich verlängern sich die Entscheidungszeiten: Vermieter halten Flächen zurück, um sie den zahlungskräftigeren chinesischen Bietern anzubieten.
Was bedeutet das für das Fulfillment deutscher Händler?
Die Marktveränderung geht über die Mietfrage hinaus. Wenn Temu und Shein aus deutschen Lagern liefern, verkürzt sich ihre Lieferzeit von 10 bis 14 Tagen auf 2 bis 4 Tage, und nähert sich damit dem Niveau an, das deutsche Händler ihren Kunden seit Jahren als Wettbewerbsvorteil bieten. Der Vorteil schmilzt.
Damit verschiebt sich der Vergleichsmaßstab. Entscheidend wird nicht mehr nur, wer schnell liefert, sondern wer den Gesamtkauf konkurrenzfähig gestaltet: Versandkosten, Retourenabwicklung, Kundenservice auf Deutsch, klare Widerrufsprozesse. Amazon hat mit seinem Buy-Box-Modell längst gezeigt, dass Lieferzeit allein kein dauerhaftes Alleinstellungsmerkmal ist.
Für Händler, die über externe Fulfillment-Dienstleister arbeiten, hat die Flächenverknappung eine weitere Konsequenz. 3PL-Anbieter, die für chinesische Plattformen arbeiten, geben für deren Großaufträge teilweise bestehende Händler-Verträge auf oder erhöhen deren Konditionen. Eine aktive Überprüfung der eigenen Fulfillment-Vertragslaufzeiten gehört deshalb in diesem Jahr auf die Agenda, nicht erst dann, wenn der Dienstleister kündigt.
Der Immobilienmarkt reagiert langsam auf die neue Nachfrage. Projektentwickler in NRW und Niedersachsen haben begonnen, Spekulationsobjekte mit kürzeren Vorlaufzeiten anzugehen. Bis diese Flächen in zwei bis drei Jahren fertiggestellt sind, bleibt der Markt eng. Wer jetzt eine Lagerentscheidung trifft, plant realistischerweise für dieses Zeitfenster.
Die Botschaft an deutsche Händler ist nicht neu, aber sie wird teurer: Wer in Lagerlogistik investiert, muss früher handeln als gewohnt. Wer das unterlässt, zahlt 2027 den Preis der chinesischen Konkurrenz direkt in der Betriebskostenrechnung.